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Jul 31, 2023

Empréstimos para CRE diminuem 52% ao ano: Newmark

Se as manchetes sugeriam dificuldades no setor imobiliário comercial, espere até ver os dados. Um relatório do mercado de capitais dos EUA do segundo trimestre de 2023 da Newmark (NMRK) descobriu a originação de dívida CRE

Se as manchetes sugeriam dificuldades no setor imobiliário comercial, espere até ver os dados.

Um relatório do segundo trimestre de 2023 dos mercados de capitais dos EUA da Newmark (NMRK) concluiu que os volumes de originação de dívida CRE diminuíram 52 por cento ano após ano, e que o mercado actual tem 32 por cento menos credores do que tinha nesta altura do ano passado. Além disso, embora o capital privado assente num valor recorde de 219 mil milhões de dólares em pó seco, isso pode não ser suficiente para evitar a onda de 625 mil milhões de dólares em dívidas imobiliárias que vencem nos próximos três anos.

“O mercado tem estado em um estado de mudança contínua e incerteza”, disse David Bitner, diretor executivo de pesquisa global da Newmark, ao CO. “Os credores exigem taxas [de empréstimos sobre valores] mais baixas e taxas [de juros] mais altas, e são, em geral, muito mais seletivos quanto aos negócios que irão financiar.

“Os investidores pedem preços mais baixos quando compram e, ao mesmo tempo, têm hesitado em ir ao encontro do mercado quando vendem”, acrescentou.

O declínio no volume de originação ocorreu, em certa medida, em todos os tipos de activos imobiliários nos últimos 12 meses, com diferentes fontes de crédito — bancos, fundos de dívida, títulos garantidos por hipotecas comerciais [CMBS] — todas a sofrer um retrocesso colectivo.

As originações de empréstimos por fundos de dívida caíram 73% em relação ao ano anterior, enquanto as originações de CMBS e obrigações de empréstimos garantidos caíram 79% em relação a julho de 2022, de acordo com dados da Newmark.

O volume de empréstimos imobiliários no setor bancário caiu 48% no último ano, com grande parte desse declínio ocorrendo em meio ao aumento mais alto das taxas de juros em 40 anos e à crise bancária regional de março a abril – a crise financeira mais significativa desde 2008-2009 GFC.

“Acho que seria necessário voltar a 2009 para uma contração semelhante na atividade, embora o ambiente atual se mostre mais otimista”, disse Bitner, que acrescentou que os fundos de dívida estão bem posicionados para substituir os bancos como a principal fonte de empréstimos à indústria. daqui para frente. “Prevejo que os bancos serão menos activos como fonte de crédito no imobiliário comercial nos próximos anos.”

Poucos locais no universo do imobiliário comercial registaram menos atividade em 2023 do que os mercados titularizados. Embora o mercado de CMBS tenha começado a experimentar os primeiros tremores de descontentamento em meados de 2022, o primeiro trimestre de 2023 marcou os volumes mais baixos de emissão de CMBS desde 2008. Embora a emissão de CMBS tenha aumentado 57 por cento no segundo trimestre de 2023, esses volumes de emissão foram ainda caiu 59% em relação ao ano anterior, lançando uma sombra sobre o mercado securitizado rumo aos dois últimos trimestres.

“O ambiente atual do mercado de novas emissões sugere que uma solução imediata ainda não é previsível”, disse Bitner. “Se o mercado de novas emissões melhorar, ainda levará tempo para que a originação da máquina de securitização volte a funcionar.”

À medida que os volumes de empréstimos entraram em colapso, os mercados accionistas também estagnaram, com os volumes de transacções reduzidos. As vendas de investimentos diminuíram 62% ano após ano, tornando o primeiro semestre de 2023 o mais fraco desde 2013.

“Os valores dos activos estão a cair, o que faz com que não só os potenciais compradores e vendedores enfrentem uma perspectiva ainda volátil, mas especialmente os compradores tenham receio de apanhar uma faca que caia”, concluiu o relatório. “Este é ainda mais o caso dado o grande número de edifícios que estão em vias de se tornarem problemáticos. Os empréstimos precisarão ser reestruturados antes que esses ativos possam ser negociados.”

Uma marca brilhante que Newmark encontrou para os mercados de capitais CRE é a quantidade recorde de fundos fechados de private equity em pó seco levantados em 2023.

A indústria de capital privado angariou mais de 219 mil milhões de dólares para investimentos em capital ou dívida no espaço oportunista e de valor acrescentado. Esta potencial fonte de capital para investimentos imobiliários e compras em dificuldades poderia potencialmente evitar alguns incumprimentos de escritórios nos próximos meses e proporcionar uma vantagem para sectores como o multifamiliar e o industrial, que registaram um abrandamento das transacções.